金年会股份有限公司昆明包括四代住宅在内的新规楼盘爆发式增长。据统计，目前已亮相和即将亮相的新规盘达到了26个，其中绝大多数都是今年面世的新项目。
住宅新规施行后，很多人认为对普宅市场影响极大，但实际上高端市场也被深刻波及，并且因为豪宅盘基数较小，其影响甚至是颠覆性的。
如上图所示，昆明定位高端的新规盘占比已接近半数，和在售的上一代高端盘相比较，数量上也大幅超越。
1、政策导向明确要充分释放改善需求，以“好房子”为抓手，恢复房地产市场良性循环；
2、为激活市场，昆明近几年批量供应核心区战略土储，比如关上老国贸地块（保利天珺）、棕树营城改地块（丹霞翠屿）、双塔地块（邦泰璟和）、滇池路地块（邦泰观云）等，以及今年建投所拿下的教场北路、官渡古镇、人民西路三宗土地等，都具有区位上佳、面积不大利于操盘的特点，其中不少压箱底的、具有地王潜质的土地，是培植豪宅的必要前提；
趋势不可逆转，昆明已经迎来了一批新规豪宅，接下来，已经拿地的建投、冠江、海荣等高端项目，很快将掀起第二波新规豪宅浪潮，形成以新规豪宅为主流的全新格局。
市场格局变化，必然伴随着生态位的重新划分和构建，豪宅市场的底层逻辑变了。
以往，昆明豪宅项目最喜爱的口号是“豪宅意味着对资源的占有”，拥有独占性的生态资源，或占据核心额的地段资源，就可以做豪宅了，这种“长板理论”主导下诞生的资源型豪宅，终究无法脱离传统住宅的窠臼。
新规住宅大批出现后，真正的产品代际更迭来了，这对于豪宅市场的冲击和撼动尤为巨大，毕竟富裕阶层买房换房、配置优质资产的能力和意愿都更强。
新规豪宅上位，取代上一代豪宅成为主流，遵循了怎样的演化逻辑？保利天珺就是一个最合适拿来解读的案例。
上个月底，保利天珺一期交付的同时，二期新品样板间开放，两个重要节点同步进行，交接棒的意味很明显，作为昆明销冠大平层项目，保利天珺交付宣告一期开发阶段结束，而二期无缝对接，迭代升级的新规产品不仅是相对于一期的升级，也具有足够的实力领衔来新规豪宅，延续领跑势头。
一是空间革命。新规面前，过往的大户型确实不显大，如今的小户型确实不显小。新规产品的实得率、层高等占据绝对优势，相同建筑面积对比，新规产品的空间感完胜。
保利天珺二期三个户型分别为约128、135和143平米，比如128平米，实得面积约140平米，总价更为可控，且奢阔感受不变。
虽然目前项目户型图还未正式公布，但实地看下来，发现其产品的空间革命还不止于高得房率。
一方面，不仅每个户型都有数十平米、两面采光的LDKG空间，并且标配了无承重柱270度弧面玻璃，这种采光视野无敌的做法以往只在少数大户型能看到，而保利天珺的128平米户型，则是昆明同面积段中唯一有此配置的。
另一方面，客餐厅、卧室全部是大面积落地窗，进一步把通透感和奢阔感拉到了极致。
二是人居礼序。首先是采取豪宅标配的1T1设计，独立电梯厅入户，这里可设置首道玄关，其次，即便最小的128平米也是双开大门，进门迎面设置第二道玄关，如同传统四合院的影壁，尊重礼序和隐私。
户型内部格局，大尺度LDKG空间容纳全家人欢聚的需求，主卧套房功能齐备，另一侧的次卧犹如四合院的东西厢房，整体布局井然，功能性与礼序感之间达成了绝佳的平衡。
三是海派美学。豪宅不仅要好住，更要好看。项目以海派繁花为主题，样板间大量采用了宝格丽绿装饰，贵气天成的海派风格跃然眼前，其繁复多样、精致考究的细节处理，融入了本土文化元素，体现出精细和典雅的特点，高级的审美背后是融汇中西文化的理解和创新。
四是双五星会所，保利天珺二期的高规格下沉式会所，规划了高尔夫、篮球场、羽毛球场等更丰富的设施，未来与一期已开放的会所连通，项目也将成为昆明唯一的双五星会所豪宅社区。
2024年，保利天珺以12.34亿元夺得昆明高层住宅销冠，今年上半年保持强势，销售金额6.62亿元，一年半统计周期内总销量达18.96亿元（数据源于克而瑞），稳居昆明TOP1。
保利天珺让竞品畏惧的，是拿了销冠并不满足，项目一期的交付还坚持完美主义，保利天系的产品力和兑现力由此彻底呈现出来。
在交付现场，我们看到的除了高级质感的建筑、约6000平米的园林、室内的精工细节之外，最令人印象深刻的是保利天珺一期独有的“全感知交付体验”。
简单来说，保利天珺一期不仅是交付房子，而是将交付升级为诉诸业主五感的场景体系。让业主看得见全面而细腻的画面、听得到背景音乐与水声风声的协奏、闻得着花草清香、触得到高级材质的温润、品得到圈层与文化的相遇，五感交汇，沉浸感知未来生活的真实品质。
可想而知，实现如此特别的交付很不简单，背后需要付出的努力必然是贯穿全程全局、且颗粒度及其细微的。
这正是保利天系的精髓和底蕴所在——产品系不是简单的复制，而应该是动态的生长。
成熟开发商的产品力竞争，主要体现在产品系的竞争。所以懂行的购房者，不仅挑房企品牌，更要选产品系。比如保利，央企大品牌已足够可靠，但还持续投入研发，做强“天悦仁和”四条产品系。
保利天珺所在的关上片区，开发历史长、居住成熟度高，而项目占据的老国贸地块则是片区最核心的位置，路网完善、地铁2号线通达，还紧邻宝海公园，坐享城市稀有的生态环境，豪宅资源度拉满。
在此基础上，保利天珺拿出了领先的产品设计，高品质兑现了生活梦想，组建天珺CLUB社群，打造圈层社交主场，签约9年一贯制星耀学校，补齐了唯一的配套短板。
从保利天珺正式面世至今，短短2年时间，让昆明见证了项目如何生长为豪宅标杆，也见证了产品快速迭代和品质兑现。
回到前面的问题，保利天珺延续优秀表现是销冠项目的惯性所致？还是产品基因的必然产物？此时已有答案，这两个其实是同样正确。
最后，我们也不得不承认，虽然今年是昆明的新规豪宅大年，但整体而言，房地产市场仍面临较大竞争压力。
那么为何很多央企国企和民营房企还要前赴后继冲进来，以至于这条赛道变得越来越拥挤，其原因可以用政策、土地市场和市场需求来解释，但也可以归纳为：具有相同产品观、生活观和审美观的开发者与购房者之间的天然吸引，从而携手穿越周期，实现豪宅和业主的彼此成就。